Где и какую недвижимость купить за рубежом?

Альтернативы

Россияне стали чаще интересоваться возможностью покупки недвижимости за рубежом. По данным компании Knight Frank, по итогам 2017 г. число таких запросов увеличилось на 35% по сравнению с 2016 г.

Основные причины роста интереса к этому инструменту: снижение доходности депозитов и сокращение доходности такого популярного инструмента инвестирования, как Евробонды.

Многие инвесторы как из Европы так и России смещаются в сторону инвестиций в зарубежную недвижимость, потому что депозиты сегодня дают нулевую или отрицательную доходность, а качественные облигации — немногим больше.

 

Цифры доходности:

Депозиты в валюте: 0.2 – 1% в USD.

Евробонды: от -0.5% до 4.5% в USD.

Например, с минусовой доходностью -0,5% годовых торгуются двухлетние гособлигации Франции. Пятилетние гособлигации Японии торгуются с доходностью минус 0,08%, Швейцарии — 0,5%, Германии — минус 0,26%. 10-летние государственные еврооблигации Russia-27 дают доходность 4%.

Большинство еврооблигаций российских заемщиков не торгуются на российских торговых площадках, поэтому купить их простому инвестору намного сложнее. Для этого придется не только получить доступ на внешний рынок через брокера, но и быть готовым к  инвестициям — минимальный лот по еврооблигациям часто составляет $100 000-$200 000)

Отсюда все больше россиян начинают смотреть на альтернативные варианты размещения капитала.

Почему недвижимость? Все очень просто – низкие риски и стабильный доход.

На что может рассчитывать инвестор:

 100 000 USD инвестированные в разные инструменты на 5 лет принесут:

Банк Евробонды Недвижимость

Европа (см.таблицу доходность по городам мира)

RI Group
5000 USD 22 500 USD 25 000 USD 35 000 USD

До 2013 г. русскоязычные покупатели приобретали за границей в основном жилье, чтобы «жить самим», что-то вроде «дачи у моря» на зарубежных курортах. Люди не рассматривали недвижимость в качестве инвестиций, а просто тратили деньги. Стратегия поменялась в 2014 г. после девальвации рубля. Русскоговорящие стали чаще покупать объекты для получения дохода. Недвижимость превратилась в способ сохранить капитал.

К тому же показатели  доходности недвижимости в разрезе 10-20 лет стабильно превосходят  индекс акций крупнейших компаний S&P 500 и индекс Barclay Hedge Fund Index.

Barclay Hedge Fund Index

Две основных стратегии для инвестиций в зарубежную недвижимость:

 1. Для заработка.

Для краткосрочных вложений эксперты Tranio рекомендуют выбирать рынки, находящиеся в начале фазы восстановления. Это локации, где за последние годы цены сначала сильно упали, а недавно начали повышаться и ещё имеют большой потенциал роста.

2. Для сохранения капитала.

Тем, кто боится рисковать и предпочитает надёжные, долгосрочные вложения, стóит инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на стабильных рынках.

 

Почему желая недвижимость?

Жилье — это наиболее ликвидный актив (его проще продать, чем, например, отель или магазин) и самый востребованный тип недвижимости. По данным опроса агентств недвижимости, 63% опрошенных риелторов считают, что среди русскоязычных инвесторов сейчас наибольшим спросом пользуются квартиры и дома для сдачи в аренду.

Жилая недвижимость является выгодным объектом инвестиций в долгосрочной перспективе.

Через 10–20 лет мир сильно изменится; новые технологии, новое программное обеспечение, распространение роботов, нововведения на рынке логистики, внедрение 3D-принтеров — все это может сильно повлиять на рынок коммерческой недвижимости. Владельцы торговой недвижимости и логистических комплексов будут вынуждены отвечать на новые вызовы, переформатировать бизнес и адаптироваться к новым реалиям. Это, конечно, не приведет к тому, что коммерческая недвижимость перестанет быть востребованной, но все-таки в сегменте жилых объектов таких сложностей не будет и риски будут ниже, так как людям всегда нужно будет где-то жить — и в кризис, и при меняющейся конъюнктуре рынка.

Мы не будем рассматривать такие варианты как «купи, почини, продай». Мы говорим о инвестициях, которые приносят стабильный доход с минимальными временными затратами и участием инвестора.

Жилье в в правильно выбранном городе и районе может приносить  3–7% арендной доходности, плюс прогнозируемый рост капитализации в 2–3% может дать до 10% в год в валюте — это один из лучших в мире инструментов среди низкорисковых инвестиций, чтобы обеспечить себе безбедную старость и впоследствии передать его своим детям.

Наиболее грамотные и активные инвесторы в жилую недвижимость пытаются повысить доходность с помощью эффективного менеджмента — покупают объекты для сдачи в посуточную или среднесрочную аренду на 3–6 месяцев.

Такой подход дает целый ряд дополнительных преимуществ:

  • арендная доходность повышается до 4–7%;
  • появляется возможность использовать апартаменты для собственного проживания;
  • индексация аренды пропорциональна росту рынка (у долгосрочной аренды есть ограничения, например, в Берлине повышать аренду можно максимум на 10 % от стоимости средней аренды в районе);
  • отсутствуют проблемы с выселением арендатора (в Европе трудно выселить арендатора без его согласия, и иногда это может быть проблемой для собственника).

Плюсы такой инвестиции:

  • Стабильный доход в валюте. При инвестициях в жилье, сдающееся в аренду, можно получать стабильный доход от 10 000 долларов в год. Такие вложения не только защитят сбережения от российских рисков (в частности, от падающего рубля), но и приумножат капитал.
  • Потенциал роста цен. Локации, имеющие низкие риски и доходность (престижные и центральные районы крупных городов), дорожают быстрее тех, что характеризуются более высокими рисками и высокой доходностью. Так, в центральном районе города, где жилье приносит 2% годовых, потенциал роста цен может составить 5% в год, а на периферии, где доходность достигает 8%, недвижимость может подорожать лишь на 3%, при этом риски снижения цен будут выше.

 

Какую зарубежную недвижимость стоит купить?

зарубежная недвижимость дубай

Квартиры – самый популярный вариант для инвестирования. За него проголосовали 78% опрошенных Транио риэлторов. Сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать.

Состоятельные россияне и граждане СНГ стали вкладывать деньги в заграничную недвижимость, чтобы диверсифицировать капитал и защитить его от рисков родных стран. Именно «экономическая и политическая стабильность» является основной причиной покупки недвижимости за границей. Ее отметили 42% респондентов. Причем по сравнению с 2014 г. доля назвавших стабильность главной причиной выросла на 25%.

Большинство русскоязычных инвесторов пока не готовы вкладываться в сложные девелоперские проекты. Менее 10% русскоязычных клиентов выбирают этот способ вложений, отмечают опрошенные риэлторы. Основные инвесторы в такие проекты – это профессиональные бизнесмены.

Большинство же покупателей останавливается на простом арендном бизнесе – покупке заграничных квартир, домов, отелей и помещений для магазинов.

При этом квартиры и дома – самые популярные объекты для инвестиций (отметили 78% опрошенных).

При этом большая часть русских покупателей заграничного жилья уже не готова платить за него слишком дорого. Русскоговорящие инвесторы за рубежом выбирают прежде всего «доступный вариант» недвижимости – недорогие дома и квартиры в теплых или экономически благоприятных странах.

Согласно данным исследования, 50% риэлторов отмечают, что граждане России и стран СНГ предпочитают вкладывать в покупку домов и квартир не более 300 000 евро.

Всего 2% опрошенных сказали, что русскоязычные инвесторы могут потратить на заграничное жилье более 3 млн евро.

Второй по популярности вариант для вложений – отели. Его указали 26% опрошенных. Однако по сравнению с 2015 г. число инвесторов, готовых вкладываться в отели, снизилось. «Стало меньше непрофессиональных инвесторов, которые хотят приобрести мини-отели. Такие клиенты переориентировались на апартаменты.

На коммерческую недвижимость русские покупатели готовы в среднем потратить от 1 млн до 3 млн евро, заявили 43% участников исследования.

 

Где лучше купить зарубежную недвижимость?

какую купить недвижимость за рубежом ри групп

Самой популярной среди российских покупателей страной сегодня является Испания.

На втором месте по спросу среди россиян идет Болгария.

«Бронза» у Италии, однако порог входа здесь находится значительно выше, чем в Испании и Болгарии. На четвертом месте расположилась Германия. Замыкает топ-5 самых популярных среди российских покупателей зарубежной недвижимости стран Греция.

ТОП-10 популярных стран для покупателей недвижимости за рубежом, I кв. 2017 г.

(по данным prian.ru)

Позиция в рейтинге, I кв. 2017 г Изменение числа просмотров за год
1 Испания +24,1%
2 Болгария +14,4%
3 Италия +18,5%
4 Германия -12,7%
5 Греция -21,2%
6 Черногория +8,4%
7 Чехия -7,3%
8 Финляндия +4,0%
9 Кипр +24,2%
10 Франция +1,2%

Здесь рекомендую остановиться и сравнить данные таблицы выше с показателями доходности от аренды, т.е реальными деньгами, которые будет получать инвестор «здесь и сейчас» не дожидаясь роста стоимости объекта и увеличения капитализации.

Например, по данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4% в 2011 г. до 3,7% в 2016 г.

На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7%), Лондоне (2,6%), Париже (2,5%) (данные Numbeo).

Если вы начнете искать в яндексе или гугле «купить недвижимость за рубежом», то опять же, на первой странице будут появляться варианты в основном по покупке недвижимости  в Европе – в 99% случаев.

При этом страны, которые по факту дают большую доходность – США, Тайланд, Дубай – появяться только при «глубоком» поиске и как правило входят во вторую десятку рейтингов «самых популярных» стран для приобретения зарубежной недвижимости.

Причин-стереотипов несколько:

  1. Европа — рынок старый, доступный и давно любимый россиянами.
  1. Многие все еще действуют по модели: «отдохнул на море в Испании – хочу такую же виллу» — не задумываясь над реальной доходностью приобретаемой недвижимости с учетом налогов и сезонности.
  2. Россияне думают, что «знают» Европу лучше, чем более «далекие» штаты, Тайланд или ОАЭ.
  3. Доступность ипотеки (например в Германии нерезидентам доступна ипотека под 1,5% годовых, благодаря этому страна стала одним из лидеров по притоку инвесторов из СНГ).

Страны Европы — хороший вариант для инвестиций в недвижимость в долгую.

При этом нужно понимать, что сейчас Европа на ровне с ужесточением контроля за иностранными капиталами и налогами (наших сограждан волнует уровень налоговых сборов на недвижимость за рубежом – 7% опрошенных Tranio участников рынка указали «низкие налоги» в качестве основного мотива покупки объектов у русских) – объективно дает более низкую доходность, чем недвижимость в Тайланде, Дубае или США.

 

Доходность от сдачи недвижимости в мире:  (по данным Numbeo):

Город Доходность от аренды в USD
Мюнхен

Вена

Лондон

Париже

Марсель

Милан

Гамбург

Лиссабон

Амстердам

Рим

Дублин

Пхукет

Дубай

2,0–2,5%

2,7%

2,6%

2,5%

3.8%

4%

4.3%

4.6%

4.7%

4.8%

5.1%

5-6%

6-7%

  В RI Group стали чаще обращаться инвесторы из Ирландии, жалуясь на жесткий контроль «за каждые 1000 долларов» и налоги. В Ирландии базовая ставка налога на доход 12.5%. Плюс налог на разницу в ценах покупки и продажи недвижимости Capital Gain Tax составляет 33%.

Величина налога на доходы с аренды недвижимости для не резидентов в Германии равна:
приблизительно 14-18% в том случае, если недвижимость приобретена на собственные средства, и от 8 — 14% в том случае, если недвижимость приобретена полностью или частично на заёмные средства.

Кроме того, зарубежные банки ужесточили процедуры выдачи кредитов нашим согражданам, у которых также появились сложности и с переводом денег за покупку. Если в 2015 г. эти сложности у русских клиентов отмечали всего 4% риэлторов, то в 2016 г. об этом говорят уже более 20% риэлторов. Особенно высокие требования к заемщикам стала предъявлять Великобритания. Также сложно получить кредит на Кипре и в Таиланде.

По словам риэлторов, самая большая трудность, с которой сталкиваются их клиенты, выходя на рынок зарубежной недвижимости, – это подбор подходящего объекта. В исследовании Tranio с этим согласен 41% участников рынка. Все сложнее становится найти недвижимость для инвестиций – из-за большого числа инвесторов на рынке почти нет хороших объектов по разумным ценам и с высокой доходностью и за них идет ожесточенная борьба. Скорость реакции крайне важна при выборе недвижимости, если вы хотите приобрести действительно ликвидный объект с хорошей доходностью.

 

Почему стоит рассмотреть Дубай именно сейчас?

где купить зарубежную недвижимость дубай

Тренд на ближайшие несколько лет —  это коллективные инвестиции и фонды недвижимости. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент проекта.

До 2015 года инвестиции в недвижимость Дубая характеризовались такими формулами:

  • Купить строящийся объект и затем продать его дороже
  • Покупка больших квартир или вилл А класса
  • Долгосрочная аренда

С 2015 года все изменилось, но об этом до сих пор знает достаточно узкий круг инвесторов.

Новые тренды это:

  • Только готовые объекты
  • Ликвидные однокомнатные обслуживаемые  апартаменты или студии В класса
  • Краткосрочная аренда

По подсчетам британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 год количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло более чем в два раза — до 827 тыс.

По данным ежегодного исследования PwC Emerging Trends in Real Estate: в 2017 году 39% опрошенных инвесторов считают перспективы инвестиций в обслуживаемые апартаменты хорошими и 29% — очень хорошими.

По результатам опроса PwC, обслуживаемые апартаменты вошли в десятку лучших типов недвижимости для инвестиций в 2018 году.

 

Мы продолжаем развивать наш продукт. С мая 2018 года доступны новые опции инвестиций с RI Group.

4 Варианта низкорисковых инвестиций в готовые объекты с фиксированной доходностью в USD с RIGroup.

 

1. Собственность.

Максимальная доходность, защита и ликвидность.

Для частных и институцианальных инвесторов, которые хотят диверсифицировать портфель инвестиций и получать стабильный доход от недвижимости в валюте.

Все объекты приобретаются в собственность инвестора. Отсутствие колебаний доходности, характерный для других инструментов.

Доход от сдачи объектов фиксируется в договоре. Защита от сезонных колебаний в сдаче объектов. Наши арендаторы на 80% — корпоративные клиенты. Люди, которые живут в Дубае круглогодично, что обеспечивает заселяемость наших объектов на 85 — 93%.

Квартира в собственность от 150к со сдачей в краткосрочную аренду.

Доходность до 11% в USD.

Чистая фиксированная в договоре доходность от сдачи в аренду 6-7% + капитализация 2-4%.

Выплаты ежемесячно.

Пул апартаментов в собственность со сдачей в краткосрочную аренду  от 1.5 млн. USD.

Доходность до 12-13% в USD.

Чистая фиксированная в договоре доходность от сдачи в аренду 7- 9% + капитализация 2-4%.

Выплаты ежемесячно.

 

2. Долевое владение.

Низкорисковые коллективные инвестиции с гарантированными правами долевой собственности в готовые апартаменты.

Возможность микроинвесторам войти в сделки с недвижимостью, ранее доступные только крупным инверторам.

Каждый инвестор получает долю в готовом объекте недвижимости, который уже сдается в аренду и приносит фиксированный доход. Инвестор может продать либо увеличить свою долю в объекте став единоправным владельцем квартиры.

Инвестиции только в готовые объекты с подписанными договорами на аренду. Отсутствие рисков, что объект не будет сдаваться — соответственно — стабильный гарантированный пассивный доход в USD, семикратно превосходящие депозиты  в валюте.

Доходность 6-7% при  входе от 50 000 USD.

Выплаты ежемесячно.

 

3. Микроинвестиции в арендные контракты готовых объектов в краткосрочной аренде.

Уникальная возможность соинвестировать совместно с RIGroupв краткосрочную аренду с суммами всего от 2000 USD.

Инвестор соинвестирует с RIGroupв готовую квартиру с арендатором с уже подписанным договором на аренду. Таким образом инвестор защищен от того, что квартира может не сдаваться и гарантированно получаетпассивный доход в USD, семикратно превосходящие депозиты  в валюте. Отсутствие рисков колебания дохода, характерный для акций и облигаций — доходность фиксируется в договоре.

Доходность 6-7% при  входе от 2000 USD.

Выплаты ежемесячно, ежеквартально, ежегодно (зависит от суммы инвестиций).

 

4. Коммерческая недвижимость (фото коммерческой недвижимости).

Для инвесторов, желающих добавить в свой портфель активы коммерческой недвижимости с доходностью 6-8% в USD.

Каждый объект недвижимости проходит тщательный аудит юридической чистоты и доходности.

Фиксированная доходность обеспечивается долгосрочными контрактами с такими арендаторами  как Carrefour.

Чистая доходность от сдачи  7-8% при входе от 1.5 млн USD.

Выплаты ежемесячно.

 

Правильных инвестиций!

Александр Орехов и команда RI Group

где купить недвижимость за рубежом ri group

МЫ ЗАБОТИМСЯ О ВАС

Вы выбираете нас, а значит, мы создадим все условия для комфортной и удачной сделки.

Телефоны:

Дубай +971 43 990 704

Москва +7 901 704 84 36

Адрес:

P.O. Box 9812, Dubai, UAE

Office 1607, DAMAC Executive Heights, Barsha Heights.